Систематична несплата орендної плати як підстава розірвання договору оренди землі
З набуттям права власності на землю, перед власником постає питання, щодо її ефективного використання. Одним з видів такого використання є надання ділянки в оренду.
Укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку ділянку.
Однією з істотних умов договору оренди, згідно ст. 15 ЗУ “Про оренду землі” є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Після укладення договору оренди, орендар земельної ділянки зобов’язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за неї . Але на практиці трапляються непоодинокі випадки, коли орендар не дотримується договірної дисципліни і порушує свій обов'язок, щодо своєчасного внесення орендних платежів. В цьому випадку перед орендодавцем постає питання : продовжувати договірні відносини з порушником або достроково розірвати укладений договір оренди за рішенням суду.
Вважаємо, що у випадку систематичної несплати орендних платежів, ефективним засобом захисту порушеного права, є звернення до суду з позовною заявою про дострокове розірвання договору оренди.
Як свідчить судова практика, факт систематичного порушення договору є вичерпною та достатньою підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість чи ні, і той факт, що орендар сплатив усю суму заборгованості до моменту пред’явлення позову не має правового значення. ( постанова Верховного Суду від 2 травня 2018 року у справі № 925 /549/17 ).
При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. ( Постанова ВС від 06 березня 2019 р. Справа № 183/262/17).
Несплата орендної плати з урахуванням індексу інфляції, у тому числі
систематична, може бути підставою для розірвання договору оренди земельної
ділянки, як істотне порушення умов договору.
Тлумачення пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, частини другої
статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки
як невиплати орендної плати загалом, так і її виплату в розмірі, меншому від
визначеного договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо) (Постанова КЦС ВС від 10 жовтня 2019 року у справі No 293/1011/16-ц )
Як можна побачити з вищезазначених прикладів судової практики, суди достатньо ефективно здійснюють захист порушених прав землевласника, у разі їх систематичного порушення. При цьому необхідно мати на увазі, що одноразове порушення обов’язку щодо сплати орендної плати за землю не є підставою для розірвання відповідного договору (Постанова КЦС ВС від 10 жовтня 2019 року у справі No 293/1011/16-ц ).
Начальник Семенівського бюро правової допомоги Тетяна Мотора
